Vous rêvez d’acquérir votre propre logement grâce à un prêt immobilier ? La première étape, souvent négligée mais essentielle, est de connaître avec précision votre capacité d’emprunt. Une estimation précise de votre capacité d’emprunt immobilier vous permet de cibler des biens immobiliers adaptés à votre budget et d’éviter de mauvaises surprises lors de votre demande de prêt. Ignorer cette étape cruciale du calcul de votre capacité d’emprunt peut conduire à des refus de prêt frustrants et à une perte de temps considérable dans vos recherches de financement immobilier.
Comprendre le calcul de votre capacité d’emprunt, c’est aussi un atout majeur pour négocier efficacement avec les banques et les courtiers en prêt immobilier. Une estimation précise vous donne une base solide pour discuter des conditions de votre prêt immobilier et obtenir les meilleures offres possibles. En revanche, une surestimation de votre capacité d’emprunt peut entraîner des difficultés financières et un risque de surendettement, tandis qu’une sous-estimation peut vous faire passer à côté d’opportunités immobilières intéressantes. Ce guide vous guidera à travers les différentes méthodes de calcul de votre capacité d’emprunt, les facteurs déterminants et les outils disponibles pour estimer au mieux votre capacité financière pour votre projet immobilier.
Les fondamentaux du calcul de la capacité d’emprunt immobilier
Le calcul de la capacité d’emprunt immobilier représente le montant maximal qu’un établissement financier est susceptible de vous prêter pour votre projet immobilier, en fonction de votre situation financière et de votre profil emprunteur. Elle est déterminée par plusieurs facteurs clés, qui permettent d’évaluer votre aptitude à rembourser le prêt immobilier dans les délais impartis. Une bonne compréhension de ces fondamentaux est essentielle pour une estimation réaliste de votre capacité d’emprunt immobilier et pour une gestion saine de vos finances personnelles dans le cadre d’un emprunt immobilier.
Les 3 piliers principaux du calcul de votre capacité d’emprunt
Revenus stables pour maximiser votre capacité d’emprunt
Les revenus constituent l’un des piliers fondamentaux du calcul de votre capacité d’emprunt immobilier. Les banques analysent principalement vos revenus nets, c’est-à-dire après déduction des impôts et des cotisations sociales. Elles privilégient les revenus stables et réguliers, tels que les salaires en CDI, les pensions de retraite ou les revenus fonciers perçus de manière constante. La stabilité est un facteur clé dans le calcul de votre capacité d’emprunt, car elle offre une garantie quant à votre aptitude à rembourser le prêt immobilier sur le long terme. Par exemple, un salaire perçu depuis plus de trois ans sera mieux considéré dans l’évaluation de votre capacité d’emprunt qu’un salaire récent, même si le montant est similaire.
Les primes, les allocations (comme l’APL – Aide Personnalisée au Logement) et autres revenus complémentaires peuvent être pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt, mais leur pondération varie selon les établissements financiers. Généralement, les banques calculent une moyenne de ces revenus sur les deux ou trois dernières années pour évaluer leur stabilité. Il est crucial, pour le calcul de votre capacité d’emprunt, de distinguer les revenus fixes des revenus variables. Les revenus fixes sont perçus de manière régulière et prévisible, tandis que les revenus variables fluctuent en fonction de l’activité ou des performances. Les banques sont plus réticentes à prendre en compte les revenus variables à leur valeur nominale dans le calcul de votre capacité d’emprunt, car ils ne garantissent pas une rentrée d’argent constante.
Dépenses courantes et capacité d’emprunt : un équilibre délicat
Les dépenses représentent le second pilier essentiel dans l’évaluation de votre capacité d’emprunt immobilier. Les banques examinent attentivement vos dépenses courantes, telles que le loyer, les crédits en cours (prêt auto, prêt à la consommation), l’alimentation, les transports, les assurances et autres charges fixes. Elles prennent également en considération les dépenses imprévues, telles que les réparations automobiles, les frais de santé non remboursés ou les dépenses liées à des événements familiaux. Sous-estimer vos dépenses peut fausser le calcul de votre capacité d’emprunt et vous conduire à des difficultés financières ultérieures dans le remboursement de votre prêt immobilier.
Il est crucial d’anticiper les dépenses imprévues et de les intégrer dans votre budget, afin d’évaluer au mieux votre capacité d’emprunt. Une méthode efficace pour estimer vos dépenses, si vous ne les connaissez pas précisément, consiste à utiliser des budgets types proposés par des organismes de conseil financier. Ces budgets types fournissent une estimation des dépenses moyennes pour différents profils (personne seule, couple, famille) et peuvent vous aider à identifier les postes de dépenses que vous pourriez avoir tendance à sous-estimer. L’établissement bancaire peut aussi demander des relevés bancaires pour vérifier la cohérence des dépenses déclarées, influençant ainsi directement le calcul de votre capacité d’emprunt.
Taux d’endettement maximal et gestion de votre capacité d’emprunt
Le taux d’endettement est un indicateur clé utilisé par les banques pour évaluer votre capacité à rembourser un prêt immobilier. Il se calcule en divisant vos charges mensuelles (y compris la mensualité du prêt immobilier envisagé) par vos revenus nets mensuels, puis en multipliant le résultat par 100. Ce ratio exprime en pourcentage la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes. La règle générale est que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 à 35% de vos revenus nets. Au-delà de ce seuil, les banques considèrent que le risque de surendettement est trop élevé, impactant négativement le calcul de votre capacité d’emprunt. En 2023, le taux d’endettement moyen des emprunteurs immobiliers en France se situait autour de 34%, selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Il existe cependant des exceptions et des nuances à cette règle. Pour les profils à hauts revenus, le taux d’endettement peut être légèrement supérieur, car ils disposent généralement d’un « reste à vivre » plus important, c’est-à-dire la somme qui leur reste après avoir payé leurs mensualités et leurs dépenses courantes. Il est donc important de ne pas se focaliser uniquement sur le taux d’endettement dans le calcul de votre capacité d’emprunt, mais de prendre également en compte le « reste à vivre » pour évaluer votre capacité d’emprunt de manière réaliste. Imaginons par exemple deux personnes avec le même taux d’endettement de 35%. La première a des revenus de 2000€ et la seconde de 5000€. Le « reste à vivre » sera bien plus important pour la seconde, ce qui signifie qu’elle aura plus de marge de manœuvre financière.
Le « reste à vivre » : un indicateur clé, souvent négligé, dans le calcul de la capacité d’emprunt
Le « reste à vivre » est un indicateur souvent négligé, mais pourtant essentiel pour évaluer votre capacité d’emprunt immobilier de manière réaliste. Il représente la somme d’argent qui vous reste après avoir payé vos mensualités de prêt immobilier et vos dépenses courantes. Il est calculé en soustrayant de vos revenus nets l’ensemble de vos charges, y compris le remboursement du prêt envisagé. Un « reste à vivre » suffisant est indispensable pour faire face aux dépenses imprévues et maintenir un niveau de vie acceptable. Il est important de ne pas se limiter au taux d’endettement maximal, car il ne tient pas compte de l’ensemble de vos besoins et de vos contraintes financières lors du calcul de votre capacité d’emprunt.
Prenons l’exemple de deux personnes ayant un taux d’endettement similaire de 33%. La première a des revenus nets de 1500€ et des dépenses courantes de 500€. Son « reste à vivre » est donc de 500€, ce qui peut être insuffisant pour faire face aux imprévus et maintenir un niveau de vie confortable. La seconde personne a des revenus nets de 3000€ et des dépenses courantes de 1500€. Son « reste à vivre » est de 1500€, ce qui lui offre une plus grande marge de manœuvre financière. Cet exemple illustre bien que le taux d’endettement seul ne suffit pas à évaluer la capacité d’emprunt et que le « reste à vivre » est un indicateur complémentaire essentiel dans le calcul de votre capacité financière pour un prêt immobilier.
- Pour une personne seule, un « reste à vivre » minimum de 700 à 800€ est généralement recommandé pour le calcul de la capacité d’emprunt.
- Pour un couple, ce montant devrait se situer entre 1200 et 1500€, afin de garantir une bonne capacité d’emprunt.
- Pour une famille avec enfants, il est conseillé de prévoir un « reste à vivre » plus important, en fonction du nombre d’enfants et de leurs besoins spécifiques, pour optimiser sa capacité d’emprunt.
Méthodes de calcul de la capacité d’emprunt immobilier : trouvez celle qui vous convient
Plusieurs méthodes permettent de calculer votre capacité d’emprunt immobilier, allant de la plus simple à la plus sophistiquée. Chaque méthode présente des avantages et des inconvénients, et il est important de choisir celle qui correspond le mieux à votre situation et à vos besoins. L’utilisation de plusieurs méthodes peut également vous aider à affiner votre estimation et à obtenir une vision plus précise de votre capacité financière pour votre projet immobilier.
Méthode simplifiée (règle des 33%) : une première estimation de votre capacité d’emprunt
La méthode simplifiée, également appelée « règle des 33% », est la plus rapide et la plus facile à mettre en œuvre pour le calcul de votre capacité d’emprunt. Elle consiste à calculer votre mensualité maximale en appliquant un taux d’endettement de 33% à vos revenus nets, puis à soustraire vos dépenses courantes. La formule est la suivante :
Mensualité maximale = (Revenus nets x 33%) – Dépenses
Une fois que vous avez calculé votre mensualité maximale, vous pouvez estimer le capital que vous pouvez emprunter en utilisant la formule suivante (simplifiée pour une meilleure compréhension) :
Capital empruntable ≈ Mensualité maximale x Durée du prêt (en négligeant le taux d’intérêt pour une première estimation de votre capacité d’emprunt immobilier).
Par exemple, si vous avez des revenus nets de 2500€ et des dépenses de 800€, votre mensualité maximale serait de (2500€ x 33%) – 800€ = 25€, soit environ 1025€. Sur une durée de 20 ans, vous pourriez emprunter environ 246 000€. En 2023, le taux moyen d’un prêt immobilier sur 20 ans était d’environ 4%, selon les chiffres de Meilleurtaux.
Cette méthode présente l’avantage d’être simple et rapide, ce qui vous permet d’obtenir un ordre de grandeur de votre capacité d’emprunt. Cependant, elle ne prend pas en compte le « reste à vivre », les taux d’intérêt variables ni les assurances, ce qui peut conduire à une estimation imprécise de votre véritable capacité financière pour un prêt immobilier.
Méthode plus précise (calcul du reste à vivre) : affinez votre capacité d’emprunt
La méthode plus précise consiste à calculer votre « reste à vivre » après avoir payé vos mensualités de prêt immobilier et vos dépenses courantes. Cette méthode est plus réaliste que la méthode simplifiée, car elle tient compte de votre situation financière globale et de vos besoins spécifiques. Elle nécessite toutefois d’estimer précisément vos dépenses et de fixer un seuil minimum de « reste à vivre » en fonction de votre profil, afin d’affiner le calcul de votre capacité d’emprunt.
Le calcul du « reste à vivre » est le suivant :
Reste à vivre = Revenus nets – Dépenses courantes – Mensualité du prêt
Pour estimer votre capacité d’emprunt avec cette méthode, vous devez itérer le calcul en ajustant la mensualité du prêt jusqu’à atteindre le « reste à vivre » minimum que vous vous êtes fixé. Par exemple, si vous avez des revenus nets de 3000€, des dépenses courantes de 1200€ et que vous vous fixez un « reste à vivre » minimum de 1000€, votre mensualité maximale serait de 800€ (3000€ – 1200€ – 1000€). Sur une durée de 25 ans, et avec un taux d’intérêt de 4%, vous pourriez emprunter environ 150 000€ en optimisant au mieux le calcul de votre capacité financière pour votre projet immobilier.
Utilisation de simulateurs en ligne : avantages et limites pour le calcul de votre capacité
De nombreux simulateurs en ligne sont disponibles pour vous aider à estimer votre capacité d’emprunt immobilier. Ces outils sont proposés par les banques, les courtiers, les sites spécialisés et les comparateurs de crédit immobilier. Ils vous permettent de simuler différents scénarios en fonction de vos revenus, de vos dépenses, de la durée du prêt et du taux d’intérêt. L’utilisation de simulateurs en ligne présente plusieurs avantages pour le calcul rapide de votre capacité d’emprunt, notamment la simplicité d’utilisation, la rapidité des résultats et la possibilité de comparer différents scénarios.
Cependant, il est important de garder à l’esprit que les résultats fournis par les simulateurs en ligne sont indicatifs et basés sur des hypothèses simplifiées. Ils ne tiennent pas toujours compte de tous les facteurs influençant votre capacité d’emprunt immobilier, tels que votre profil emprunteur, votre historique bancaire ou les spécificités du marché immobilier local. Il est donc conseillé de renseigner des informations précises et complètes, de comparer les résultats de plusieurs simulateurs et de ne pas se fier uniquement aux résultats en ligne. Selon une étude de l’INC (Institut National de la Consommation) en 2022, les simulateurs en ligne peuvent surestimer la capacité d’emprunt jusqu’à 10%, soulignant l’importance d’une analyse approfondie pour un calcul précis de votre capacité d’emprunt.
- Vérifiez la source du simulateur (banque, courtier, site indépendant) avant de l’utiliser pour le calcul de votre capacité d’emprunt.
- Comparez les résultats de plusieurs simulateurs pour obtenir une estimation plus fiable de votre capacité d’emprunt immobilier.
- Ne vous fiez pas uniquement aux résultats en ligne et demandez l’avis d’un professionnel pour un calcul précis de votre capacité financière.
Faire appel à un courtier : un choix stratégique pour optimiser votre capacité
Faire appel à un courtier en prêt immobilier peut être un choix stratégique pour optimiser votre recherche de financement et obtenir les meilleures conditions. Le courtier est un intermédiaire entre vous et les banques. Il vous conseille, vous accompagne dans la constitution de votre dossier et négocie les offres de prêt pour vous. Il peut vous faire gagner du temps et vous permettre d’obtenir des taux d’intérêt plus avantageux. Un courtier a une expertise précieuse pour le calcul et l’optimisation de votre capacité d’emprunt.
Les courtiers ont une connaissance approfondie du marché du crédit immobilier et des critères d’acceptation des banques. Ils peuvent vous aider à identifier les établissements financiers les plus susceptibles de vous accorder un prêt et à optimiser votre dossier pour maximiser vos chances de succès. En moyenne, un courtier peut vous faire économiser entre 0.2 et 0.5 point de pourcentage sur le taux d’intérêt de votre prêt immobilier, selon une étude de l’AFIB (Association Française des Intermédiaires Bancaires) en 2023. Néanmoins, recourir à un courtier engendre un coût (honoraires), qui varie généralement entre 1 et 3% du montant du prêt. Il est donc important de bien peser le pour et le contre avant de faire appel à un courtier pour le calcul de votre capacité financière et la recherche de votre prêt immobilier.
Les facteurs influant sur le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier
Au-delà des revenus et des dépenses, de nombreux autres facteurs influencent le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier. Ces facteurs sont pris en compte par les banques pour évaluer votre profil emprunteur et déterminer le risque qu’elles prennent en vous accordant un prêt. Il est important de connaître ces facteurs pour optimiser votre dossier et augmenter vos chances d’obtenir un financement immobilier avantageux.
Le taux d’intérêt et son impact sur votre capacité d’emprunt
Le taux d’intérêt a un impact direct sur le montant de vos mensualités et, par conséquent, sur votre capacité d’emprunt immobilier. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus vos mensualités seront importantes, ce qui réduira votre capacité à emprunter. Il est donc essentiel de comparer les offres de différentes banques et de négocier les taux pour obtenir les meilleures conditions pour votre prêt immobilier. Le taux moyen des prêts immobiliers a fortement augmenté en 2023, passant de 1.2% en janvier à plus de 4% en décembre, selon les chiffres de la Banque de France, affectant directement le calcul de la capacité d’emprunt des particuliers.
Il existe deux principaux types de taux d’intérêt : les taux fixes et les taux variables. Un taux fixe reste constant pendant toute la durée du prêt, ce qui vous offre une sécurité et une visibilité sur vos mensualités. Un taux variable, quant à lui, évolue en fonction des fluctuations du marché, ce qui peut entraîner une augmentation ou une diminution de vos mensualités. Le choix entre un taux fixe et un taux variable dépend de votre profil et de votre aversion au risque. Généralement, les emprunteurs préfèrent le taux fixe pour éviter les mauvaises surprises et sécuriser le calcul de leur capacité d’emprunt sur le long terme.
La durée du prêt et son influence sur le calcul de votre capacité
La durée du prêt a également un impact significatif sur le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier. Plus la durée du prêt est longue, plus vos mensualités seront faibles, ce qui augmentera votre capacité à emprunter. Cependant, une durée de prêt plus longue entraîne également un coût total du prêt plus élevé, car vous paierez plus d’intérêts sur la durée. Il est donc important de trouver un compromis entre une mensualité abordable et un coût total raisonnable. En 2023, la durée moyenne des prêts immobiliers en France était d’environ 20 ans, selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, un facteur clé dans le calcul de la capacité financière des emprunteurs.
L’apport personnel : un atout indéniable pour le calcul de la capacité
L’apport personnel est la somme d’argent que vous investissez dans votre projet immobilier. Il peut provenir de votre épargne, de donations familiales ou de la vente d’un bien immobilier. Un apport personnel important rassure les banques et vous permet d’obtenir de meilleures conditions de prêt, notamment un taux d’intérêt plus bas et une durée de prêt plus courte. En moyenne, les banques exigent un apport personnel représentant au moins 10% du prix du bien immobilier, pour couvrir les frais de notaire et les frais de garantie. Un apport personnel plus conséquent peut vous permettre d’emprunter un montant plus élevé et d’augmenter votre capacité d’emprunt, optimisant ainsi le calcul de votre capacité financière pour votre projet immobilier. En 2023, l’apport personnel moyen des emprunteurs immobiliers en France était d’environ 40 000€, selon les chiffres de Meilleurtaux.
Le type de prêt immobilier et son impact sur votre capacité
Il existe différents types de prêts immobiliers, chacun ayant ses propres spécificités et son propre impact sur le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier. Les prêts immobiliers sont les plus couramment utilisés pour financer l’achat d’un logement. Ils peuvent être à taux fixe, à taux variable ou à taux mixte. Les prêts personnels sont des prêts non affectés, ce qui signifie que vous pouvez les utiliser pour financer n’importe quel type de projet. Les prêts étudiants sont destinés aux étudiants et peuvent être utilisés pour financer leurs études ou leurs dépenses courantes. Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État, destiné aux primo-accédants et permettant de financer une partie de l’achat d’un logement neuf. Le prêt action logement, également appelé prêt employeur, est un prêt accordé aux salariés par leur entreprise et permettant de financer l’achat ou la construction d’un logement. La pertinence de ces différents prêts, et leur compatibilité, peut impacter le calcul de votre capacité d’emprunt globale.
En France, pour être éligible au prêt à taux zéro (PTZ) en 2024, il est nécessaire de respecter certaines conditions de ressources et d’acquérir un logement neuf situé dans une zone géographique définie par l’État. Par ailleurs, le montant du PTZ est plafonné en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes composant le foyer. En zone A bis, par exemple, le plafond du PTZ pour un couple avec deux enfants est de 92 000€. Il est donc important de bien se renseigner sur les conditions d’éligibilité et les modalités du PTZ avant de l’intégrer dans le calcul de votre capacité d’emprunt.
La situation professionnelle : un élément clé dans le calcul de votre capacité
Votre situation professionnelle est un facteur déterminant dans l’évaluation du calcul de votre capacité d’emprunt immobilier. Les banques privilégient les personnes en CDI (Contrat à Durée Indéterminée), car elles considèrent que leur situation est plus stable et moins risquée. Les personnes en CDD (Contrat à Durée Déterminée) ou en intérim peuvent également obtenir un prêt immobilier, mais les conditions peuvent être moins favorables. Les travailleurs indépendants doivent justifier de revenus réguliers et présenter des bilans comptables solides pour rassurer les banques. En général, il est demandé aux travailleurs indépendants de justifier d’au moins deux années d’activité pour pouvoir obtenir un prêt immobilier, ce qui complexifie le calcul de leur capacité financière.
Le profil de l’emprunteur et son influence sur le calcul de votre capacité
Votre profil d’emprunteur est également pris en compte par les banques pour le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier. L’âge, la situation familiale, les antécédents bancaires et la gestion de vos finances sont autant d’éléments qui peuvent influencer la confiance des banques. Il est important d’avoir un bon historique bancaire, de ne pas avoir de découverts ni d’incidents de paiement, et de gérer son budget de manière responsable. Une bonne gestion financière est un signe de sérieux et de capacité à rembourser un prêt immobilier, facilitant ainsi le calcul de votre capacité financière et l’obtention de conditions avantageuses.
Optimiser le calcul de sa capacité d’emprunt immobilier : conseils et astuces
Il existe plusieurs stratégies pour optimiser le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier et augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier. Ces stratégies consistent à améliorer votre situation financière, à soigner votre présentation auprès des banques et à choisir le bon moment pour emprunter.
Réduire ses dépenses : une stratégie essentielle pour augmenter sa capacité
- Identifiez les postes de dépenses superflus et supprimez-les pour améliorer le calcul de votre capacité d’emprunt.
- Mettez en place un budget et suivez-le rigoureusement pour mieux maîtriser vos dépenses et optimiser le calcul de votre capacité financière.
- Négociez vos contrats (assurances, abonnements, etc.) pour obtenir de meilleurs tarifs et réduire vos charges mensuelles, impactant positivement le calcul de votre capacité d’emprunt.
- Comparez les prix avant d’acheter et privilégiez les promotions et les soldes pour faire des économies et améliorer le calcul de votre capacité d’emprunt.
Augmenter ses revenus : boostez le calcul de votre capacité d’emprunt
- Recherchez des sources de revenus complémentaires (freelance, investissements) pour augmenter vos revenus nets et faciliter le calcul de votre capacité financière.
- Négociez une augmentation de salaire avec votre employeur pour améliorer vos revenus et optimiser le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier.
- Proposez vos services en tant que consultant ou formateur dans votre domaine d’expertise pour générer des revenus supplémentaires et augmenter le calcul de votre capacité d’emprunt.
Assainir sa situation financière : un prérequis pour un calcul optimal
- Remboursez vos dettes (prêts personnels, cartes de crédit) pour réduire vos charges mensuelles et améliorer le calcul de votre capacité d’emprunt.
- Évitez les découverts et les incidents bancaires pour préserver votre historique bancaire et faciliter le calcul de votre capacité financière.
- Gérez votre budget de manière rigoureuse et épargnez régulièrement pour constituer un apport personnel et optimiser le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier.
Soigner sa présentation auprès des banques : un dossier solide pour faciliter le calcul
- Préparez un dossier complet et bien organisé pour faciliter l’analyse de votre situation financière par les banques et améliorer le calcul de votre capacité d’emprunt.
- Mettez en avant vos atouts (stabilité professionnelle, apport personnel, bonne gestion financière) pour rassurer les banques et optimiser le calcul de votre capacité financière.
- Soyez transparent et honnête dans vos déclarations pour établir une relation de confiance avec les banques et faciliter le calcul de votre capacité d’emprunt.
Choisir le bon moment pour emprunter : une question de timing et de calcul
- Surveillez les taux d’intérêt et empruntez lorsque les taux sont bas pour réduire le coût de votre crédit immobilier et améliorer le calcul de votre capacité d’emprunt.
- Profitez des offres promotionnelles des banques et des courtiers pour bénéficier de conditions avantageuses et optimiser le calcul de votre capacité financière.
- Évitez d’emprunter en période de forte inflation pour ne pas alourdir vos charges mensuelles et préserver le calcul de votre capacité d’emprunt.
Cas pratiques : illustrations concrètes du calcul de la capacité d’emprunt
Pour illustrer les différentes méthodes de calcul de la capacité d’emprunt et les facteurs qui l’influencent, voici quelques cas pratiques :
Cas 1 : couple Primo-Accédant avec un CDI chacun : calcul et analyse
Un couple, Julie et Pierre, sont primo-accédants et souhaitent acheter leur premier logement. Julie est salariée en CDI et gagne 2200€ nets par mois. Pierre est également salarié en CDI et gagne 2500€ nets par mois. Ils ont un apport personnel de 30 000€ et des dépenses courantes de 1000€ par mois. En utilisant la méthode simplifiée, leur mensualité maximale serait de (2200€ + 2500€) x 33% – 1000€ = 550€. En prenant en compte un taux d’intérêt de 4% sur 25 ans, ils pourraient emprunter environ 110 000€. Leur capacité d’emprunt totale serait donc de 140 000€ (apport personnel + prêt). Leur situation professionnelle stable et leur apport personnel conséquent sont des atouts pour obtenir un prêt. Ce calcul met en évidence l’importance de chaque facteur.
Cas 2 : travailleur indépendant souhaitant investir dans un bien locatif : optimisation
Sophie est travailleuse indépendante et souhaite investir dans un bien locatif. Elle a un revenu net moyen de 3000€ par mois, mais ses revenus sont variables d’un mois à l’autre. Elle a des dépenses courantes de 1200€ par mois et un apport personnel de 20 000€. Les banques vont être plus regardantes sur son dossier et lui demander des bilans comptables des trois dernières années. Si ses bilans sont solides et qu’elle justifie d’une activité régulière, elle pourra obtenir un prêt, mais les conditions peuvent être moins avantageuses qu’pour un salarié en CDI. En utilisant la méthode du reste à vivre, et en se fixant un minimum de 1000€, Sophie pourrait emprunter jusqu’à 800€ par mois, soit environ 160 000€ sur 25 ans avec un taux de 4%. L’optimisation de ses charges sera primordiale pour ce profil.
Cas 3 : personne seule avec un CDD : un calcul difficile mais pas impossible
Marc est célibataire et travaille en CDD. Il gagne 1800€ nets par mois et a des dépenses courantes de 800€ par mois. Il n’a pas d’apport personnel. Sa situation professionnelle est précaire et son absence d’apport personnel sont des freins pour obtenir un prêt immobilier. Il peut essayer de constituer un apport personnel en épargnant et en demandant de l’aide à sa famille. Il peut également essayer de trouver un CDI pour stabiliser sa situation professionnelle. En utilisant la méthode simplifiée, Marc pourrait emprunter environ (1800€ * 33%) – 800€ = -207, ce qui signifie qu’il ne peut pas emprunter sans apport personnel et avec ses dépenses actuelles. Améliorer ses revenus ou diminuer drastiquement ses dépenses est indispensable pour envisager un prêt.