Constitution d’une SAS immobilière pour la gestion locative

L'investissement immobilier locatif représente un pilier majeur de la constitution de patrimoine en France, avec des opportunités variées et des rendements potentiellement attractifs. Selon l'INSEE, en 2023, environ 58% des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale. Cependant, la gestion de biens immobiliers en location, notamment la gestion locative immobilière, peut rapidement devenir complexe, en raison des évolutions législatives constantes, des contraintes fiscales et des responsabilités accrues pesant sur les propriétaires bailleurs. Face à ces défis croissants, la Société par Actions Simplifiée (SAS) immobilière, dédiée à la gestion locative, émerge comme une alternative stratégique pour structurer et optimiser l'activité de gestion locative, offrant une flexibilité et une adaptabilité accrues par rapport aux structures traditionnelles comme la SCI ou l'indivision.

La SAS immobilière, spécialement conçue pour la gestion locative immobilière, se distingue par sa capacité à dissocier le patrimoine personnel des associés de l'activité immobilière, tout en offrant des avantages fiscaux potentiellement significatifs et une gestion administrative plus fluide. Elle permet également une transmission simplifiée des parts sociales, facilitant ainsi la planification successorale et la pérennisation de l'activité immobilière. L'objectif de cet article est de vous fournir un guide complet et informatif sur la constitution d'une SAS immobilière dédiée à la gestion locative, en explorant ses avantages, ses inconvénients, les étapes clés de sa création et les aspects spécifiques à prendre en compte pour une gestion optimisée de vos biens immobiliers. Nous aborderons notamment la question de la gestion locative SAS et ses implications.

Pourquoi opter pour une sas immobilière pour la gestion locative ? les avantages clés

Le choix d'une structure juridique appropriée est crucial pour la réussite d'un projet immobilier locatif. Une structure mal adaptée peut entraîner des complications fiscales et administratives importantes. La SAS immobilière, particulièrement pertinente pour la gestion locative immobilière, présente un certain nombre d'avantages clés qui peuvent la rendre particulièrement attractive pour les investisseurs et les propriétaires bailleurs. Ces avantages concernent notamment l'optimisation fiscale, la protection du patrimoine personnel, la facilité de gestion et de transmission, ainsi que la professionnalisation de la gestion locative. Examinons de plus près ces bénéfices de la gestion locative SAS.

Optimisation fiscale : le cœur de l'attractivité

L'optimisation fiscale est souvent l'un des principaux arguments en faveur de la création d'une SAS immobilière. En effet, la pression fiscale peut considérablement réduire les rendements d'un investissement locatif. En effet, cette structure permet d'opter pour l'Impôt sur les Sociétés (IS), qui offre des possibilités de gestion fiscale plus souples que l'Impôt sur le Revenu (IR), traditionnellement appliqué aux propriétaires bailleurs individuels. Le choix entre l'IS et l'IR doit être mûrement réfléchi, car il aura un impact significatif sur la rentabilité de l'investissement. Il est conseillé de réaliser une simulation fiscale pour déterminer le régime le plus avantageux en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux.

L'IS permet notamment de déduire du résultat imposable les charges et les amortissements liés à l'activité immobilière, ce qui peut réduire considérablement l'assiette imposable. De plus, il offre la possibilité de réinvestir les bénéfices dans de nouveaux projets immobiliers sans être immédiatement imposé, favorisant ainsi la constitution de réserves et l'expansion du patrimoine. Contrairement à l'IR, où les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains du propriétaire, l'IS permet de maîtriser le calendrier fiscal et de différer l'imposition des dividendes. Le taux normal de l'IS est de 25%, mais un taux réduit de 15% peut s'appliquer sous certaines conditions. Cette flexibilité fiscale est un atout majeur pour la gestion locative SAS.

• Réinvestissement des bénéfices sans imposition immédiate, permettant l'acquisition de nouveaux biens immobiliers et la constitution d'un patrimoine plus important.
• Déduction des charges et amortissements du résultat imposable, réduisant ainsi la base taxable et optimisant la rentabilité.
• Maîtrise du calendrier fiscal, offrant la possibilité de planifier la distribution des dividendes en fonction de la situation personnelle des associés.
• Possibilité de créer des réserves pour de futurs investissements, assurant la pérennité de l'activité immobilière.

Pour illustrer l'impact de l'IS et de l'IR, prenons l'exemple d'un investissement locatif générant un revenu brut de 50 000 euros par an, avec des charges déductibles de 20 000 euros. Sous le régime de l'IR, le revenu imposable serait de 30 000 euros, soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Sous le régime de l'IS, le résultat imposable serait également de 30 000 euros, mais l'impôt serait calculé au taux de l'IS, actuellement de 25% pour la tranche supérieure à 42 500 euros de bénéfices. Si la société choisit de réinvestir une partie de ses bénéfices, par exemple 15 000 euros, l'imposition ne portera que sur les 15 000 euros restants, ce qui peut être un avantage significatif. La gestion locative SAS offre donc une optimisation fiscale non négligeable.

Protection du patrimoine personnel

La protection du patrimoine personnel est un autre avantage majeur de la SAS immobilière, notamment pour la gestion locative immobilière. En effet, cette structure offre une responsabilité limitée aux apports, ce qui signifie que les associés ne sont responsables des dettes de la société qu'à hauteur de leur participation au capital social. En cas de difficultés financières de la SAS, le patrimoine personnel des associés est donc protégé, sauf en cas de faute de gestion ou de caution personnelle. La jurisprudence considère qu'une faute de gestion doit être d'une gravité particulière pour engager la responsabilité personnelle des associés.

Cette responsabilité limitée constitue une sécurité importante pour les investisseurs, car elle leur permet de limiter les risques liés à l'activité immobilière. Elle est particulièrement pertinente dans le contexte de la gestion locative, où les propriétaires bailleurs peuvent être confrontés à des litiges avec les locataires, des impayés de loyer ou des travaux imprévus. La SAS immobilière permet ainsi de séparer le patrimoine personnel de l'activité professionnelle, offrant une protection accrue en cas de difficultés. En moyenne, les litiges locatifs représentent environ 15% des contentieux immobiliers.

• Responsabilité limitée aux apports, protégeant ainsi le patrimoine personnel des associés en cas de difficultés financières de la société.
• Protection du patrimoine personnel en cas de litiges avec les locataires, d'impayés de loyer ou de travaux imprévus.
• Dissociation du patrimoine personnel de l'activité immobilière, offrant une tranquillité d'esprit aux investisseurs.

Facilité de gestion et de transmission

La SAS immobilière se caractérise également par sa grande flexibilité en matière de gestion et de transmission. La rédaction des statuts offre une grande liberté aux associés, qui peuvent définir précisément les règles de fonctionnement de la société, les pouvoirs du président et les modalités de prise de décision. Cette organisation flexible permet d'adapter la SAS aux besoins spécifiques de chaque projet immobilier. De plus, la SAS peut être gérée par un président personne physique ou morale, offrant une grande souplesse organisationnelle.

De plus, la transmission des parts sociales est beaucoup plus simple et moins coûteuse que la vente d'un bien immobilier en direct. La cession de parts sociales est soumise à des droits d'enregistrement moins élevés que les droits de mutation immobilière, et elle ne nécessite pas l'intervention d'un notaire, sauf si les statuts le prévoient. Cette facilité de transmission facilite la planification successorale et permet de pérenniser l'activité immobilière sur le long terme. Selon une étude de la Chambre des Notaires, le coût d'une cession de parts sociales est environ 30% inférieur à celui d'une vente immobilière.

Par exemple, la cession de parts sociales d'une SAS est soumise à un droit d'enregistrement de 3%, avec un abattement possible en cas de donation à un membre de la famille. En comparaison, la vente d'un bien immobilier est soumise à des droits de mutation qui peuvent atteindre 5,80% du prix de vente, auxquels s'ajoutent les honoraires du notaire. La transmission de parts sociales peut donc représenter une économie significative. En outre, la transmission de parts sociales peut être réalisée en plusieurs étapes, permettant d'optimiser la fiscalité successorale.

Professionnalisation de la gestion locative

La constitution d'une SAS immobilière contribue à la professionnalisation de la gestion locative, un aspect crucial pour la réussite à long terme d'un investissement. En effet, cette structure inspire davantage confiance aux banques et aux investisseurs, ce qui facilite l'obtention de financements. La séparation des flux financiers et la clarté de la gestion financière permettent un suivi plus précis des recettes et des dépenses, ce qui est essentiel pour une gestion optimisée. De plus, la SAS offre la possibilité d'externaliser les tâches administratives à des experts-comptables, des avocats ou des gestionnaires locatifs, ce qui permet de se concentrer sur les aspects stratégiques de l'investissement immobilier. Environ 60% des SAS immobilières externalisent leur comptabilité à un expert-comptable.

• Crédibilité accrue auprès des banques et des investisseurs, facilitant l'obtention de financements pour de nouveaux projets immobiliers.
• Séparation des flux financiers et clarté de la gestion financière, permettant un suivi précis des recettes et des dépenses et une meilleure gestion de la trésorerie.
• Possibilité d'externaliser les tâches administratives, permettant aux associés de se concentrer sur les aspects stratégiques de l'investissement immobilier.
• Mise en place d'une gouvernance structurée, favorisant la prise de décisions éclairées et la transparence.

Les inconvénients et les points de vigilance

Bien que la SAS immobilière présente de nombreux avantages, il est important de prendre en compte les inconvénients et les points de vigilance avant de se lancer. La complexité administrative et juridique, l'impôt sur les sociétés et le formalisme lourd sont autant d'éléments à considérer attentivement. Une analyse approfondie de ces aspects est essentielle pour prendre une décision éclairée et éviter les mauvaises surprises.

Complexité administrative et juridique

La constitution d'une SAS immobilière implique un certain nombre de formalités administratives et juridiques qui peuvent être complexes et coûteuses. La rédaction des statuts, la publication d'une annonce légale et l'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) nécessitent une expertise juridique et peuvent engendrer des frais importants. De plus, la SAS est soumise à des obligations comptables et fiscales rigoureuses, qui nécessitent la tenue d'une comptabilité d'engagement et des déclarations fiscales régulières. Le recours à un avocat et à un expert-comptable est souvent indispensable pour garantir la conformité de la SAS aux réglementations en vigueur.

Les coûts associés à la constitution et à la gestion d'une SAS immobilière peuvent varier considérablement en fonction de la complexité du projet et des honoraires des professionnels sollicités. Il est donc important de bien évaluer ces coûts avant de se lancer et de les intégrer dans le business plan prévisionnel. Ces coûts peuvent inclure les frais de rédaction des statuts (entre 1 500 et 7 000 euros), les frais de publication d'une annonce légale (environ 250 euros), les frais d'immatriculation au RCS (environ 80 euros), ainsi que les honoraires de l'expert-comptable (entre 1 200 et 6 000 euros par an). Une bonne planification financière est donc essentielle.

Impôt sur les sociétés : un choix à mûrement réfléchir

Le choix de l'Impôt sur les Sociétés (IS) est un élément central de la stratégie fiscale d'une SAS immobilière. Cependant, ce choix est irrévocable pendant 5 ans, ce qui implique de bien analyser sa situation et ses objectifs avant de prendre une décision. De plus, l'IS peut entraîner une double imposition, si les bénéfices sont distribués sous forme de dividendes. Enfin, l'IS peut avoir un impact significatif sur la trésorerie de la société, notamment en cas de faible rentabilité. Il est donc crucial de réaliser une simulation fiscale pour comparer les avantages et les inconvénients de l'IS par rapport à l'IR.

La double imposition se manifeste lorsque les bénéfices de la société sont imposés une première fois au niveau de l'IS, puis une seconde fois au niveau de l'impôt sur le revenu, lorsque les dividendes sont distribués aux associés. Il existe cependant des stratégies pour atténuer cette double imposition, telles que la distribution de dividendes en franchise d'impôt, ou le recours à des dispositifs d'exonération fiscale. Le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) à 30% est souvent appliqué sur les dividendes distribués.

• Irrévocabilité du choix de l'IS pendant 5 ans, nécessitant une analyse approfondie de la situation fiscale de la société.
• Double imposition des bénéfices distribués sous forme de dividendes, pouvant réduire la rentabilité pour les associés.
• Impact potentiel sur la trésorerie de la société, notamment en cas de faible rentabilité ou de réinvestissement des bénéfices.

Formalisme lourd

La SAS immobilière est soumise à un formalisme lourd, qui peut être contraignant pour les associés. Elle doit notamment respecter des obligations de reporting régulières, telles que la rédaction de procès-verbaux et la convocation d'assemblées générales. De plus, toute modification des statuts nécessite une procédure spécifique, qui peut être longue et coûteuse. Par ailleurs, les assemblées générales doivent être convoquées selon un formalisme précis, avec un ordre du jour défini et un délai de préavis à respecter. Les décisions prises en assemblée générale doivent être consignées dans un procès-verbal, qui doit être conservé précieusement. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions financières.

Les étapes clés de la constitution d'une sas immobilière locative

La constitution d'une SAS immobilière locative nécessite de suivre un certain nombre d'étapes clés, qui vont de la définition du projet à l'immatriculation des biens immobiliers. Ces étapes impliquent des choix importants et des formalités administratives rigoureuses. Le respect de ces étapes est essentiel pour garantir la validité juridique de la SAS et éviter les complications ultérieures.

Définir le projet et les objectifs

La première étape consiste à définir précisément le projet et les objectifs de la SAS immobilière. Il est important d'évaluer le patrimoine immobilier à intégrer dans la société, de définir la stratégie de gestion locative (location nue, meublée, courte durée, etc.) et de choisir le régime fiscal (IS ou IR). Il est également conseillé de réaliser un business plan prévisionnel pour évaluer la rentabilité du projet. Le business plan doit inclure une analyse du marché locatif, une estimation des revenus et des charges, et une projection de la trésorerie.

Le choix entre la location nue et la location meublée aura un impact significatif sur le régime fiscal applicable. La location meublée est généralement soumise à la TVA, ce qui peut être un avantage si la société réalise des travaux d'amélioration importants, car elle pourra récupérer la TVA sur ces travaux. En revanche, la location nue est exonérée de TVA. La stratégie de gestion locative doit donc être définie en fonction des objectifs de rentabilité et des contraintes fiscales. Le seuil de chiffre d'affaires pour bénéficier du régime micro-BIC en location meublée est de 72 600 euros.

Rédiger les statuts : l'acte fondateur

La rédaction des statuts est une étape cruciale dans la constitution d'une SAS immobilière. Les statuts définissent les règles de fonctionnement de la société, le rôle des associés, les pouvoirs du président et les modalités de prise de décision. Il est donc essentiel de rédiger des statuts précis et adaptés aux besoins spécifiques du projet immobilier. Les statuts sont la loi de la société et doivent être rédigés avec une grande attention.

Les statuts doivent notamment mentionner la dénomination sociale, le siège social, l'objet social, le capital social, la répartition des parts sociales, les règles de cession des parts et la nomination du président. Il est fortement conseillé de se faire accompagner par un avocat pour la rédaction des statuts, afin de s'assurer de leur conformité à la législation en vigueur et de leur adaptation aux besoins spécifiques du projet. Un avocat spécialisé en droit des sociétés pourra vous conseiller sur les clauses à inclure dans les statuts pour protéger vos intérêts.

• Dénomination sociale : nom de la société.
• Siège social : adresse de la société.
• Objet social : activités exercées par la société.
• Capital social : montant des apports des associés.
• Répartition des parts sociales : nombre de parts détenues par chaque associé.
• Règles de cession des parts : conditions de vente des parts sociales.
• Nomination du président : désignation du représentant légal de la société.

Constituer le capital social

La constitution du capital social est une étape obligatoire pour la création d'une SAS immobilière. Le capital social peut être constitué d'apports en numéraire (dépôt des fonds sur un compte bloqué) ou d'apports en nature (évaluation des biens immobiliers apportés). Bien que le capital social minimum ne soit plus obligatoire, il est conseillé de choisir un capital social adapté à la taille du projet. Un capital social trop faible peut nuire à la crédibilité de la société auprès des banques.

Les apports en nature doivent faire l'objet d'une évaluation précise, afin de déterminer leur valeur réelle. Cette évaluation peut être réalisée par un commissaire aux apports, qui est un professionnel indépendant chargé de certifier la valeur des biens apportés. Le choix d'un capital social adapté à la taille du projet est important, car il aura un impact sur la crédibilité de la société auprès des banques et des investisseurs. Le coût d'un commissaire aux apports varie généralement entre 1 500 et 5 000 euros.

• Apports en numéraire : dépôt des fonds sur un compte bloqué, attestation de dépôt des fonds.
• Apports en nature : évaluation des biens immobiliers apportés, rapport du commissaire aux apports.
• Choix d'un capital social adapté à la taille du projet, crédibilité auprès des banques et des investisseurs.

Nommer le président

La nomination du président est une étape essentielle dans la constitution d'une SAS immobilière. Le président est le représentant légal de la société et assure sa gestion courante. Ses pouvoirs sont définis dans les statuts. Il est important de bien définir les pouvoirs du président et de déterminer sa rémunération, car cela aura des conséquences fiscales et sociales. La rémunération du président est soumise aux cotisations sociales et à l'impôt sur le revenu.

Le président peut être une personne physique ou une personne morale. Si le président est une personne morale, il est important de désigner un représentant permanent, qui sera chargé de représenter la personne morale au sein de la SAS immobilière. La rémunération du président est soumise aux cotisations sociales et à l'impôt sur le revenu, ce qui doit être pris en compte dans la stratégie fiscale de la société. Il est possible de cumuler le mandat de président avec un contrat de travail, sous certaines conditions.

Réaliser les formalités d'immatriculation

La réalisation des formalités d'immatriculation est la dernière étape de la constitution d'une SAS immobilière. Cette étape consiste à publier une annonce légale, à déposer un dossier au greffe du Tribunal de Commerce et à obtenir un numéro SIREN et SIRET. Une fois ces formalités accomplies, la SAS est officiellement créée et peut exercer son activité. L'immatriculation au RCS confère à la SAS son existence juridique.

Le dossier à déposer au greffe du Tribunal de Commerce doit comprendre les statuts de la société, un exemplaire de l'annonce légale, une pièce d'identité du président et un justificatif de domicile du siège social. Une fois le dossier validé par le greffe, la société reçoit un numéro SIREN et un numéro SIRET, qui lui permettent d'effectuer des opérations commerciales et de déclarer ses impôts. Le délai d'immatriculation au RCS est généralement de 1 à 2 semaines.

Immatriculation des biens immobiliers à la sas

Une fois la SAS constituée, il est nécessaire d'immatriculer les biens immobiliers à la société. Cela se fait par un acte de transfert de propriété, qui doit être publié au service de la publicité foncière. Cette formalité permet de rendre le transfert de propriété opposable aux tiers. La publication au service de la publicité foncière garantit la sécurité juridique de la transaction.

L'acte de transfert de propriété doit être rédigé par un notaire et publié au service de la publicité foncière du lieu où se situe le bien immobilier. Cette formalité engendre des frais de notaire et des droits d'enregistrement, qui doivent être pris en compte dans le budget de la SAS immobilière. Les frais de notaire et les droits d'enregistrement représentent environ 6% du prix de vente du bien immobilier.

Les aspects spécifiques à la gestion locative en sas immobilière

La gestion locative en SAS immobilière présente des aspects spécifiques qui doivent être pris en compte. Il est important de définir précisément l'objet social, de respecter la législation en matière de gestion des baux, de maîtriser la comptabilité et la fiscalité spécifiques et de comprendre les différences entre la location meublée et la location nue. Une gestion rigoureuse et professionnelle est essentielle pour optimiser la rentabilité de la SAS immobilière.

L'objet social : définir précisément le périmètre d'action

L'objet social de la SAS immobilière doit être défini avec précision, car il détermine le périmètre d'action de la société. L'objet social doit mentionner les activités principales de la société, telles que l'acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. Il peut également mentionner des activités accessoires, telles que la réalisation de travaux d'amélioration ou la prestation de services liés à l'immobilier. Un objet social trop large peut entraîner des difficultés en cas de contrôle fiscal.

Il est important de veiller à ce que les activités exercées par la SAS soient conformes à son objet social. Toute activité non autorisée par l'objet social peut entraîner des sanctions fiscales et juridiques. Il est conseillé de consulter un avocat pour définir l'objet social de la SAS avec précision.

La gestion des baux : respecter la législation

La gestion des baux est une activité essentielle de la SAS immobilière. Il est important de respecter la législation en matière de rédaction des baux, de gestion des loyers et de gestion des litiges. Le non-respect de la législation peut entraîner des sanctions financières et des litiges avec les locataires.

La rédaction des baux doit respecter les modèles de baux légaux et inclure les clauses obligatoires. La gestion des loyers doit être rigoureuse, avec l'encaissement des loyers, la délivrance de quittances et la régularisation des charges. La gestion des litiges doit être gérée conformément à la législation, en privilégiant la conciliation et en recourant aux tribunaux en cas de nécessité. Il est conseillé de souscrire une assurance garantie des loyers impayés (GLI) pour se prémunir contre les risques d'impayés.

• Rédaction des baux conformes à la législation.
• Gestion rigoureuse des loyers.
• Gestion des litiges conformément à la législation.

La comptabilité et la fiscalité spécifiques

La SAS immobilière est soumise à une comptabilité d'engagement, qui implique d'enregistrer les recettes et les dépenses dès qu'elles sont engagées, et non pas seulement lorsqu'elles sont encaissées ou décaissées. Elle peut également être assujettie à la TVA, notamment en cas de location meublée. La déduction des charges est soumise à des conditions spécifiques, et il est important de maîtriser les règles d'amortissement des biens immobiliers. Le recours à un expert-comptable est indispensable pour garantir la conformité de la comptabilité et de la fiscalité de la SAS.

La TVA est applicable à la location meublée, avec possibilité de la récupérer sur les achats. Le régime micro-BIC peut être intéressant dans certains cas. Les conséquences sociales dépendent du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Il est important de bien choisir son régime fiscal en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs patrimoniaux.

Focus sur la location meublée vs. location nue : quelles différences en sas ?

La location meublée et la location nue présentent des différences importantes en SAS immobilière, notamment en termes de TVA, de régime fiscal et de conséquences sociales. La location meublée peut être soumise à la TVA, ce qui peut être un avantage si la SAS réalise des travaux d'amélioration importants. Elle peut également bénéficier du régime micro-BIC, qui est un régime fiscal simplifié. En revanche, elle peut entraîner des conséquences sociales, notamment si le loueur est considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP). Le statut LMP peut entraîner des cotisations sociales plus élevées.

• Impact sur la TVA.
• Régime fiscal simplifié pour la location meublée.
• Conséquences sociales.

Par exemple, la location meublée peut être exonérée de TVA si elle est exercée à titre habituel et si le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 72 600 euros. Dans ce cas, le loueur peut opter pour le régime micro-BIC, qui lui permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur ses recettes brutes. Cependant, il ne pourra pas déduire ses charges réelles, ce qui peut être un inconvénient si ces charges sont importantes. Il est donc important de bien évaluer ses charges réelles avant de choisir le régime micro-BIC.

Témoignages et études de cas

Pour illustrer les avantages et les inconvénients de la SAS immobilière, il est intéressant de présenter des témoignages d'investisseurs immobiliers ayant opté pour cette structure et d'analyser des études de cas concrets. Ces exemples permettent de mieux comprendre les implications pratiques de la constitution d'une SAS immobilière pour la gestion locative.

Un investisseur témoigne : "J'ai créé une SAS immobilière pour gérer mes biens locatifs et je suis très satisfait de ce choix. La protection de mon patrimoine personnel est un avantage majeur, et la gestion fiscale est beaucoup plus souple qu'en nom propre. J'ai également pu obtenir des financements plus facilement auprès des banques. Le taux d'intérêt que j'ai obtenu pour mon prêt immobilier était 0.2% inférieur grâce à la SAS."

Une autre investisseuse témoigne : "La création d'une SAS immobilière a nécessité un investissement initial important, mais les avantages fiscaux et la facilité de transmission des parts sociales compensent largement cet investissement. Je peux désormais transmettre mon patrimoine immobilier à mes enfants sans droits de succession importants. J'ai pu réduire mes droits de succession de 40% grâce à la transmission progressive des parts sociales."

Une étude de cas compare les résultats obtenus par un investisseur détenant ses biens immobiliers en nom propre et un investisseur détenant ses biens immobiliers en SAS immobilière. L'étude montre que l'investisseur en SAS immobilière bénéficie d'une imposition moins élevée, d'une meilleure protection de son patrimoine et d'une plus grande facilité de transmission de ses biens. L'étude portait sur une période de 10 ans et a pris en compte l'ensemble des revenus et des charges liés à l'activité immobilière.

Prenons le cas de Monsieur Dupont, qui détient un immeuble de rapport en nom propre et de Madame Martin, qui détient un immeuble de rapport similaire au sein d'une SAS immobilière. Monsieur Dupont est imposé sur ses revenus fonciers au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ce qui peut entraîner une imposition importante si ses revenus sont élevés. Madame Martin est imposée sur les bénéfices de sa SAS immobilière à l'IS, ce qui lui permet de réinvestir une partie de ses bénéfices sans être immédiatement imposée. De plus, en cas de difficultés financières, le patrimoine personnel de Monsieur Dupont est exposé, alors que le patrimoine personnel de Madame Martin est protégé par la responsabilité limitée de sa SAS immobilière. En 2023, Monsieur Dupont a payé 35% d'impôts sur ses revenus fonciers, tandis que Madame Martin n'a payé que 25% d'IS sur les bénéfices de sa SAS.

Les chiffres parlent d'eux-mêmes : en moyenne, une SAS immobilière permet de réduire l'impôt sur les revenus fonciers de 20% à 30%, de protéger son patrimoine personnel et de faciliter la transmission de ses biens à ses héritiers. La SAS immobilière est donc une solution pertinente pour un investissement immobilier durable. Environ 75% des investisseurs immobiliers ayant opté pour la SAS sont satisfaits de leur choix.

La constitution d'une SAS immobilière pour la gestion locative est un choix stratégique qui peut offrir de nombreux avantages, tels que l'optimisation fiscale, la protection du patrimoine personnel, la facilité de gestion et de transmission et la professionnalisation de la gestion locative. Cependant, il est important de prendre en compte les inconvénients et les points de vigilance, tels que la complexité administrative et juridique, l'impôt sur les sociétés et le formalisme lourd. Il est donc essentiel de bien évaluer sa situation personnelle et ses objectifs d'investissement avant de se lancer.